進(jìn)入2022年后，隨著老齡人口的增長(zhǎng)，養(yǎng)老行業(yè)也進(jìn)入了快速增長(zhǎng)的時(shí)期。很多投資人都把目光投向了夕陽(yáng)行業(yè)、朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)老行業(yè)，開(kāi)辦一家養(yǎng)老院可能是投資人私下探討比較多的話(huà)題，現(xiàn)在就把開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的成本費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行分析。

影響開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的成本因素很多，如所選擇的地區(qū)、地段、土地性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等，其中開(kāi)辦一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從規(guī)劃建設(shè)到運(yùn)營(yíng)有以下成本，分別列項(xiàng)：

一：建筑物產(chǎn)生的成本

（一）租賃房屋開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般是租賃閑置或廢棄的學(xué)校、廠(chǎng)房、酒店、辦公樓等經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單改造后投入運(yùn)營(yíng)。這里的成本主要是租賃費(fèi)、改造費(fèi)、設(shè)施設(shè)備費(fèi)。

1、租賃費(fèi)視具體的規(guī)模、地段、房屋新舊程度及配套情況而定，但一般租金的額度不會(huì)低。

2、改造費(fèi)則要按照實(shí)際情況而言，一般不用大拆大改土建的投入的裝飾裝修及安裝改動(dòng)費(fèi)大約在1000元-1500元/㎡。

3、設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目定位及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定，一般伺老功能齊全的養(yǎng)老院達(dá)到能投入運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的投入強(qiáng)度在400-500元/㎡左右。

但在實(shí)際操作中租賃房屋改造后開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的面臨以下幾大問(wèn)題：一是由于是租賃產(chǎn)權(quán)受到限制，對(duì)于后期申請(qǐng)補(bǔ)貼會(huì)有很多掣肘；二是改造的房屋由于原結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，消防驗(yàn)收通不過(guò)會(huì)給運(yùn)營(yíng)埋下隱患；三是出租方出于對(duì)自身利益和未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的考慮，一般不愿簽長(zhǎng)期合同，如果改造成本過(guò)高，短期內(nèi)很難收回成本。

（二）購(gòu)地新建要比租賃更加穩(wěn)定，是長(zhǎng)期投資養(yǎng)老的很好的選擇，但投入成本相對(duì)很高很高，隨著土地成本、建筑成本逐年增加，新建機(jī)構(gòu)的投入也會(huì)持續(xù)增高。

1、土地出讓/轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，視地區(qū)、地段、配套、政策、規(guī)劃的不同，價(jià)格也不同，從一畝幾萬(wàn)元到幾百萬(wàn)元的都有。

2、建筑安裝成本視結(jié)構(gòu)形式和功能分區(qū)的不同，按照目前建筑市場(chǎng)來(lái)說(shuō)大約在2500-3500元/㎡。

3、裝修成本大約在1000-1500元/㎡。

4、設(shè)施設(shè)備投入強(qiáng)度在400-500元/㎡左右（不含醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的醫(yī)療設(shè)施設(shè)備）。

5、房屋、養(yǎng)老設(shè)施設(shè)備每年的折舊應(yīng)計(jì)入成本。

購(gòu)地新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投入成本很高，回報(bào)周期很長(zhǎng)，這也是導(dǎo)致民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)艱難的主要原因之一，因此現(xiàn)在很多地方政府在推行公建民營(yíng)這一養(yǎng)老模式，極大提升了資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域興趣，讓民營(yíng)經(jīng)濟(jì)騰挪出資金投入于更好地服務(wù)于老人之上。

二：人力資源成本

運(yùn)營(yíng)一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，人力成本是最主要的成本。人作為一種養(yǎng)老、為老服務(wù)資源投入，通過(guò)數(shù)量和質(zhì)量反映出成本，按照《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)崗位設(shè)置及人員配備規(guī)范》則人力成本基本達(dá)到了55%以上，因此民營(yíng)養(yǎng)老企業(yè)高度重視人力資源成本控制，一般情況下：

（一）人員工資（含社保）建議占營(yíng)業(yè)收入的45%。

（二）人員福利、提成獎(jiǎng)金建議占營(yíng)業(yè)收入的3%。

（三）人員招聘、開(kāi)發(fā)、使用、保障、培訓(xùn)等隱性成本建議占營(yíng)收的2%。

三：餐飲費(fèi)用成本

在很多人的印象中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的餐飲成本是一個(gè)變動(dòng)成本，入住老年人越多，費(fèi)用越大，其實(shí)不然，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自建廚房的一次場(chǎng)地投入和設(shè)備投資很大，加上設(shè)備老化折舊是一筆不小的成本，另外為保障員工就餐等投入廚師、保潔、管理人員、水電煤氣等費(fèi)用攤銷(xiāo)是不根據(jù)老人數(shù)量而確定下來(lái)的固定成本。根據(jù)筆者運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老院的情況看，此部分成本占到了營(yíng)收的10%，可以說(shuō)是一筆不可小覷的成本。

四：其他運(yùn)營(yíng)成本（正式運(yùn)營(yíng)達(dá)產(chǎn)期的成本估算）

（一）水電占營(yíng)業(yè)收入的2%。

（二）暖氣在北方一般按照供熱面積計(jì)算，雖然能采用熱計(jì)量收費(fèi)，但有的養(yǎng)老項(xiàng)目在前期未能規(guī)劃分區(qū)分片供暖導(dǎo)致熱源全部開(kāi)放，即使采取熱計(jì)量也節(jié)省不了多少熱費(fèi)。因此這是一筆很大的費(fèi)用。以?xún)?nèi)蒙古中西部為例估算占營(yíng)業(yè)收入的4%。

（三）修繕費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的5%。

（四）營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的3%

（五）耗材費(fèi)用占營(yíng)收的2%

（六）智能化設(shè)備使用占營(yíng)收的1%

（七）折舊費(fèi)用占營(yíng)收的6%

（八）醫(yī)療設(shè)施設(shè)備占營(yíng)收的2%

（九）其他不可預(yù)見(jiàn)的占營(yíng)收的5%